En la industria inmobiliaria existen espacios sin infraestructura ni servicios, comúnmente considerados baldíos; sin embargo, con la inversión adecuada en digitalización y gestión, estos “terrenos dormidos” pueden transformarse en pensiones o estacionamientos que generen valor a sus propietarios.
De acuerdo con datos de Inmuebles24, en alcaldías de gran afluencia como Miguel Hidalgo y Cuauhtémoc, hay más de 300 espacios sin construcción, con potencial de habilitar estacionamientos en estos sitios.
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México cuenta con aproximadamente 16 mil estacionamientos y pensiones para vehículos, que en conjunto generan 56 mil millones de pesos al año, de los cuales la Ciudad de México aporta 13 mil millones, según explica la plataforma de administración de espacios Parking App.
Mientras que datos de la Secretaría de Economía (SE) muestran que las entidades federativas con mayor número de unidades económicas como estacionamientos o pensiones fueron Ciudad de México (con 2 mil 272 unidades), Estado de México (2 mil 81) y Guanajuato (mil 985).
No obstante, muchos de estos lugares aún operan de forma manual, con barreras físicas, cobros en efectivo y registros a mano, lo cual es ineficiente y poco transparente.
“No se necesita una gran inversión para comenzar; con la tecnología correcta, cualquier operador puede transformar su negocio en semanas”, expuso Juan Pablo Santa María, CEO de la compañía.
Por ejemplo, la plataforma propone soluciones de parquímetros virtuales, donde el usuario puede ubicar espacios libres, pagar con SMS, tarjeta o en negocios locales. Lo anterior permite a los gobiernos municipales evitar la privatización de espacios públicos, controlar la ocupación en tiempo real, identificar pagos vencidos o no realizados e incluso aplicar multas con evidencia fotográfica.
En la Ciudad de México, la ley también está cambiando para regular el espacio público, pues sanciona a quienes aparten lugares o cobren por cuidarlos, conocidos como “franeleros”. Con la digitalización, este tipo de conflictos se reduce, ofreciendo seguridad y orden para los usuarios.
Juan Pablo Santa María aclaró que con inversión estratégica, elección adecuada de terrenos, automatización y un modelo de negocio flexible, los estacionamientos se convierten en una oportunidad rentable y eficiente.
Además, se estima que en los próximos cinco años México podría convertirse en el epicentro regional de la digitalización de estacionamientos, con operadores duplicando sus ingresos, usuarios con acceso más rápido y ciudades más ordenadas.
¿En cuánto tiempo se empieza a ganar?
Factores como ubicación, automatización y modelo operativo son esenciales para el retorno de inversión, que puede lograrse en 2 o 3 años con una ocupación promedio de 70 por ciento..
En áreas secundarias, este plazo se extiende a 4 o 5 años; mientras que en la Ciudad de México, con una ocupación de 80 a 85 por ciento, la recuperación puede tardar entre 5 y 7 años.
“El ingreso principal proviene del cobro por uso, ya sea por hora o por mensualidad, pero los servicios complementarios como lavado de autos, valet o anuncios publicitarios permiten aumentar el margen hasta en 8 por ciento adicional”, explicó Santa María.
La automatización con plumas, control de acceso y facturación digital puede reducir costos operativos hasta en 40 por ciento, acelerando el retorno de inversión (ROI).
Además, el modelo permite adaptarse a la demanda: tarifas dinámicas, horarios flexibles, contratos corporativos o mensualidades garantizan un flujo constante de ingresos.
El margen neto típico oscila entre 20 y 35 por ciento, y puede alcanzar el 45 por ciento en zonas de alta demanda.
Santa María enfatizó que el crecimiento del nicho está estrechamente ligado al aumento de vehículos en circulación y al desarrollo urbano:
“Cada nueva construcción, centro comercial o edificio de oficinas representa una oportunidad para digitalizar la gestión de estacionamientos, haciendo que el negocio sea escalable y eficiente”.
¿Cuánto debo invertir para poner un estacionamiento?
El costo de crear un estacionamiento en la Ciudad de México varía según el tamaño y el equipamiento. Santa María desglosa los números para entender la inversión asociada.
Para un estacionamiento mediano, sin contar el terreno, la inversión inicial puede ir de 800 mil a 2 millones de pesos. Este presupuesto incluye:
- Acondicionamiento del terreno (nivelación y drenaje): 150 mil – 400 mil pesos.
- Construcción básica (pavimentación, señalización y delimitación): 300 mil – 800 mil pesos.
- Sistemas de seguridad: 50 mil – 150 mil pesos.
- Infraestructura eléctrica: 80 mil – 200 mil pesos.
- Equipamiento operativo (caseta, mobiliario): 30 mil – 80 mil pesos.
- Permisos, licencias y capital de trabajo: 105 mil – 235 mil pesos.
Si se considera la inversión total, incluyendo el terreno, se puede llegar a 7 millones de pesos, con una recuperación estimada de unos 4 años. Para proyectos más grandes o exclusivos en zonas premium, el costo puede subir hasta 10 o 20 millones de pesos, con un retorno más lento, de 6 a 12 años.
En cuanto al terreno, no cualquier espacio es adecuado. Santa María explica que lo ideal es que cumpla con varias condiciones:
- Ubicación estratégica: cerca de oficinas, comercios, escuelas o transporte público, donde la demanda sea alta.
- Uso de suelo adecuado: debe permitir la operación de un estacionamiento.
- Infraestructura básica: agua, electricidad, drenaje, alumbrado y fácil acceso vehicular.
- Tamaño y diseño del espacio: cada plaza requiere entre 20 y 25 metros cuadrados, incluyendo pasillos.
- Accesibilidad: entradas y salidas separadas, así como flujos de maniobra adecuados.
- Opciones de renta estratégica: arrendar terreno puede reducir la inversión inicial y acelerar el retorno.
Santa María añadió que una mayoría de operadores optan por terrenos arrendados para disminuir riesgos financieros y comenzar a operar más rápido.
FC
