Linda compró su casa antes de la pandemia, un departamento de 60 metros cuadrados en la colonia Buenavista de la alcaldía Cuauhtémoc, con dos habitaciones, dos baños, un balcón y un estacionamiento en un millón 750 mil pesos. Pagó la mitad con ahorros y el resto con su crédito del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
Ocho años después la propiedad vale 3.5 millones de pesos y pocas personas pueden comprar solas, sin juntar dos sueldos o dos créditos. Ella pudo hacerlo porque además de un buen sueldo, “soy de las pocas millenials que se preguntó ¿en dónde voy a vivir cuando me retire?”.
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Ella se adelantó al boom en la adquisición de vivienda popular, el cual puede identificarse entre 2020 y 2024, cuando el Infonavit duplicó la entrega de casas: pasó de casi 40 mil a más de 80 mil préstamos, de acuerdo con información obtenida por Notivox a través de mecanismos de transparencia.
El aumento de personas con un hogar propio incidió en el fortalecimiento del acceso a la vivienda, uno de los indicadores clave que se toman en cuenta para medir la pobreza multidimensional.
Apenas la semana pasada, el Inegi informó que durante el sexenio de Andrés Manuel López Obrador más de 13 millones de mexicanos salieron de la pobreza y casi 2 millones abandonaron la pobreza extrema.
“Todos sacamos programas masivos de mejora y autoproducción de vivienda, y según las mediciones del Coneval [el desaparecido Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social], la política de vivienda fue de las que incidió para sacar a la gente de la pobreza porque los indicadores de vivienda mejoraron… bajó tanto el déficit cuantitativo como el cualitativo”, asegura Carlos Martínez Velázquez, titular del Infonavit en la administración pasada.
¿Por qué?'Boom' de adquisición de vivienda
El abaratamiento de los bienes inmuebles durante la pandemia, la flexibilización gubernamental para el acceso a estos créditos y una medida contracíclica para ofrecer tasas de interés por debajo del promedio fueron algunas de las razones de este boom.
La pandemia: oportunidad en medio de la tragedia
En 2020, la economía se paralizó por la pandemia del covid-19, muchos trabajadores perdieron el empleo e infinidad de desarrollos quedaron a la mitad de construcción porque este sector no fue declarado actividad esencial.
En aquel año, el Infonavit apenas colocó 39 mil 758 préstamos para compra de vivienda en todo el país, de acuerdo con los datos obtenidos por Notivox a través de una solicitud de información, con todo y que ese año inició el programa Unamos Créditos, que permitió a familiares, amigos y parejas juntar sus préstamos.
En 2021 hubo una recuperación, incluso fue el mejor año para comprar casa porque los precios estaban deprimidos. El mercado inmobiliario necesitaba urgentemente reactivarse y debía vender los inmuebles que estuvieron parados en 2020.
Por disposición del entonces presidente Andrés Manuel López Obrador, el Fondo de Vivienda de los trabajadores del Estado (Fovissste) autorizó el 100 por ciento de las solicitudes de préstamos para vivienda y el Infonavit fijó una tasa de interés por debajo de la tasa de referencia del Banco de México.
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Quien compró casa en 2021 encontró unas condiciones financieras y de mercado favorables que difícilmente se repetirán. Muchos jóvenes en busca de vivienda no se enteraron de esas oportunidades, en parte, por la poca difusión que los medios de comunicación hicieron de los programas del gobierno.
Incluso ahora, una buena parte de la población que podría acceder a los créditos conjuntos no sabe de su existencia y de las facilidades para alcanzar un mayor monto de préstamo.
El encarecimiento inmobiliario llegó hasta 2022 y sobre todo en 2023. Estos fueron los años de mayor inflación, explica Carlos Martínez, nacido en 1985, año del mayor terremoto en la historia del país y de destrucción de viviendas.
“En 2022 ya no había inventario, había poca construcción y estaba sumamente cara”, sintetiza.
Este escenario tuvo también razones internacionales para agudizarse: todas las cadenas de suministro globales estaban distorsionadas.
“Se ralentizó toda la industria y además se redireccionó: muchas plantas decidieron que en vez de producir chips para aviones lo harían para teléfonos o computadoras, porque era lo que se estaba vendiendo, dado que la gente estaba en su casa y no viajaba”, explica Martínez.
Las dinámicas del mercado cambiaron y eso fue extensivo a los precios de los insumos globales, como el concreto o el acero, que tienen referencia de precio internacional. Estos insumos “empezaron a encarecer toda la cadena”.
Aquel momento coincidió con el alza a la tasa de interés que hizo el Banco de México para atajar la inflación. Ello encarece los créditos puente y los créditos de capital del trabajo para las empresas.
“Empieza todo más caro y la tasa de interés que tenía fija el Banco de México se traslada a la economía real”, agrega el ex director.
Ante ello, el Infonavit tomó una medida contracíclica y bajó la tasa de interés por debajo de la tasa de referencia de Banxico, que era de 10 por ciento. El Instituto prestó entonces al 8 por ciento promedio. Otra medida fue que el 5 por ciento de la aportación patronal no se fuera al pago de los intereses, sino directo al capital.
Con estas medidas fue posible que en todo el país se reactivara la industria muy rápido. Tanto que 2021 fue un año extraordinario para la compra de vivienda.
Sólo cinco estados no crecieron
De las 32 entidades, sólo cinco estados no tuvieron un crecimiento; estos fueron Baja California Sur, Colima, Oaxaca, Michoacán y Quintana Roo.
Infonavit duplicó los créditos
A nivel nacional, la adquisición de vivienda por parte de los trabajadores adscritos a Infonavit ha sido extraordinaria, creció más del 100 por ciento en cinco años, de 2020 a 2024, al pasar de 39 mil 758 créditos entregados en 2020 a 80 mil 638 en 2024.
Tres estados fronterizos se colocan a la cabeza en el acceso a los créditos de vivienda para los trabajadores: Baja California y Chihuahua lograron obtener 25 mil 322 y 25 mil 172 préstamos en el periodo analizado; y Nuevo León ocupa el cuarto sitio a nivel nacional con 25 mil 26 créditos, las tres entidades con gran dinamismo y crecimiento económico.
El tercer lugar lo ocupa el Estado de México, con 25 mil 104 créditos, considerado el apéndice de la Ciudad de México en materia inmobiliaria ya que cada vez más personas están comprando vivienda en esa entidad ante el encarecimiento en la capital del país, afectada gravemente por la gentrificación y la burbuja inmobiliaria que ha permitido a unos pocos acaparar el poco suelo que existe.
Fue el caso de Esmeralda y de su esposo, quienes buscaban vivienda en la Ciudad de México en 2020. Entre sus opciones vieron un departamento por la zona de Oceanía, 48 metros cuadrados por un millón 300 mil pesos. Fuera de su alcance porque su crédito era de 600 mil.
Supieron de desarrollos en Huehuetoca, Hidalgo, y en Tizayuca y Zumpango, en el Estado de México, departamentos más grandes por 500 mil pesos y no se negaron a verlos. En Zumpango hallaron una casa de 80 metros cuadrados de construcción por el total de su crédito, con opción a comprar 10 metros de terreno excedente por 10 mil pesos.
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Sonaba bien, pero implicaba desplazarse una hora y 40 minutos a la Ciudad de México, y una hora y 20 minutos de regreso. Ambos son profesionistas, y necesitaban una casa en la que pudieran tener a sus nueve perritos (y piensan seguir rescatando a más animales).
En 2021 estrenaron su casa en Zumpango. Diariamente gastan de 40 a 60 pesos de casetas, más gasolina y se trasladan en su camioneta porque en transporte público definitivamente no podrían cumplir con sus obligaciones.
“Gastamos lo mismo que si rentáramos una casa en Ciudad de México”, afirma Esmeralda, sólo que en su pueblo pueden ver las estrellas, correr con sus perros en el cerro y hasta sembrar su comida. “El aire es diferente, sin tanta contaminación, el estilo de vida es más tranquilo y hay mucha vegetación”, describe.
A escala nacional, el lugar cinco y seis en préstamos para vivienda lo ocupan Jalisco, con 21 mil 518 créditos, y Quintana Roo, con 21 mil 78 créditos. Esta entidad dio la sorpresa al superar a la Ciudad de México, Guanajuato y Coahuila, estados con mayor población, pero que registraron 5 mil 760; 14 mil 666 y 14 mil 302 préstamos respectivamente.
Préstamos para vivienda por estado
- 1 Baja California: 25 mil 322 créditos
- 2 Chihuahua: 25 mil 172 créditos
- 3 Estado de México: 25 mil 104 créditos
- 4 Nuevo León: 25 mil 26 créditos
- 5 Jalisco: 21 mil 518 créditos
- 6 Quintana Roo: 21 mil 78 créditos
Los estados que menos créditos concretan son Oaxaca, en el último lugar, con 548 casos en cinco años (apenas unos 110 por año); Guerrero, con 786 créditos; Campeche con 880; Tlaxcala con 983; Zacatecas con mil 500 y Chiapas con mil 574, entidades que caen todas dentro de las 10 más pobres.
La necesidad de vivienda no siempre es la compra, hay viviendas que pueden crecer para albergar a más miembros de la familia, hogares que fueron construidos con materiales precarios y se les puede ayudar en su remodelación con mejores materiales.
El Programa Nacional de Vivienda 2021-2024 consideró la autoproducción como una estrategia para atender el rezago habitacional y garantizar el acceso a una vivienda digna. En este participaron la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), el Fondo Nacional de Infraestructura (Fonadin), la Sociedad Hipotecaria Federal, el Fovissste y el Infonavit.
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La autoproducción es que la persona decida cómo quiere producir su casa, que no es lo mismo que la autoconstrucción, que es construir tu propia casa.
“Para nosotros era importante reconocerla primero como un fenómeno de desarrollo urbano importante en nuestro país y la otra era financiarlo”, explica Martínez.
Sedatu dio créditos a través de la Conavi –que atiende a población no derechohabiente–, el programa se llamó Por Una Mejor Vivienda; Infonavit hizo distintas recalibraciones al programa Mejoravit y creó el programa Construyo Infonavit; Fovissste dispuso de créditos para mejora y ampliación de vivienda y Sociedad Hipotecaria Federal también hizo créditos de mejora de a través de intermediarios financieros.
Otro cambio importante en Infonavit fue que por vez primera se dieron créditos para terrenos.
“Eso es el principio de la autoproducción, porque para autoproducir la vivienda necesitas tener suelo”. El ex director estima que un 45 por ciento de los créditos de Infonavit fueron para mejoras, construcción y terrenos.
El indicador de “acceso a la vivienda” de medición de pobreza multidimensional del extinto Coneval considera la calidad de los materiales y servicios básicos (agua, drenaje, electricidad, piso firme, techos y muros). Cuando el Inegi absorbió las tareas del Coneval, mantuvo los mismos criterios.
EXTINCIÓN DEL CONEVAL¿Qué pasa ahora?
Coneval, un organismo con capacidad técnica para generar información sobre la situación de la política social y la medición de la pobreza en México, desapareció este 2025 junto a otras dependencias autónomas tras una reforma constitucional. Actualmente, sus funciones corresponden al Inegi.
Tener un crédito no significa que el hogar deje de estar en la pobreza, aunque sí mejora las condiciones de vida. Ahora bien, los que consiguen los créditos son personas con ingresos de entre 1 y 5 UMA mensuales, o sea, entre 3 mil 500 y 17 mil pesos, que son niveles medios y medio bajo.
La mayoría de los créditos recientemente se les han otorgado a trabajadores formales (con IMSS o Issste) con ingresos menores a 4 UMA, es decir, que tienen ingresos modestos pero vinculados a empleos formales.
Trenes generarán más compra de vivienda
Carlos Martínez prevé que el plan de construir líneas de trenes de la presidenta Claudia Sheinbaum permitirá que las periferias se vuelvan viables. El corredor de viviendas que hay en Tecámac, Zumpango y Huehuetoca, para el que se proyecta tener el tren de Buenavista a Pachuca, podría cambiar la vida a mucha gente.
“La vivienda es un derecho, pero habilita otros derechos como la salud y la educación. Te ubica territorialmente en un punto del planeta, no es que tú puedas ejercer tu derecho a la educación en todo el país, lo ejerces donde vives, ejerces tu derecho a la vivienda con todos los derechos que conlleva”, puntualiza Martínez.
Esmeralda y su marido, por su lado, ven con agrado que su fraccionamiento está elevando su precio. Saben que hicieron una buena inversión ya que con la creación y operación del nuevo Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) pronto tendrán nuevos accesos, carreteras y el Tren Suburbano.
“Quienes venden ahora están ofreciendo [las casas] en 800 mil, subieron 200 mil pesos en tres años”, afirma Esperanza, con la satisfacción de quien se ha echado ese dinero a la bolsa.
EHR
