En los años posteriores al colapso del mercado de 2008 y la consiguiente recesión, no cabía duda de qué sector era el más politizado: la banca. Desde entonces, el capital privado se encuentra más en el foco de atención debido a sus utilidades y a su depredación. Pero si tuviera que elegir un solo negocio que estará en el centro de la controversia económica y política en los próximos años, diría que será el sector inmobiliario.
La vivienda es inherentemente política porque representa tanto un activo financiero como una necesidad humana básica: el alojamiento. También es un elemento clave de ser de la clase media. “Pequeñas casas rosadas para ti y para mí”, como cantaba el roquero del medio oeste de Estados Unidos John Mellencamp, son la esencia del sueño estadunidense. Pero están cada vez más fuera del alcance de la mayoría de la gente, y en particular de los jóvenes. A finales del año pasado, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó que la edad promedio de los que compran vivienda por primera vez en EU alcanzó 38 años. Esto representa un aumento respecto a los 29 años en la década de 1980.
Esta diferencia de edad cada vez mayor se debe en gran medida a los precios. En junio el precio promedio de una vivienda vendida en EU fue de 446 mil 766 dólares, según Redfin. Sin embargo, de acuerdo con la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, alrededor de 75 por ciento de los estadunidenses ahora no tiene los recursos para pagar el precio promedio de una vivienda. Esto golpeó sobre todo a la generación Z y los millennials, que prácticamente se estancó desde 2022.
Las implicaciones políticas de esto ya se pueden apreciar en el ascenso de políticos populistas como Zohran Mamdani, cuyas promesas de rentas congeladas fueron populares entre los votantes más jóvenes en las recientes primarias por la alcaldía de la ciudad de Nueva York. “Su popularidad refleja una ruptura generacional en la visión del sistema de vivienda”, dice Caroline Nagy, quien estudia el sector para la organización sin fines de lucro de defensa financiera del consumidor Americans for Financial Reform. “Todos los menores de 40 años creen que el sistema está completamente roto”.
La división política generacional entre los baby boomers y los jóvenes estadunidenses no se limita a la vivienda, sino que también se centra en quién recibirá qué porción de la riqueza estadunidense en un momento en que la carga de la deuda y el déficit exigirá decisiones fiscales difíciles en los próximos años. ¿Los futuros políticos recortarán la inversión en educación o en subsidios? ¿Se centrarán en el cambio climático o en la atención de salud?
Pero la vivienda es en donde recae la responsabilidad en este momento, y no solo la lucha de los jóvenes por ascender en la escala social, sino también la lucha del comprador promedio por competir con los inversionistas que compran propiedades en efectivo.
En los años posteriores a la crisis de 2008, grandes fondos de capital privado adquirieron viviendas unifamiliares, propiedades de alquiler e incluso casas prefabricadas (conocidas como casas móviles) a bajo precio. Esto provocó acusaciones de control abusivo de la oferta de vivienda del país, además de demandas por precios engañosos, comisiones ocultas, mantenimiento deficiente de las propiedades y desalojos injustos.
El año pasado, Invitation Homes uno de los mayores compradores institucionales de viviendas unifamiliares, llegó a un acuerdo con la Comisión Federal de Comercio en un caso similar, pagando 48 millones de dólares en reembolsos a inquilinos por prácticas ilegales. Sin embargo, mientras que los grandes inversionistas de cierta manera se retiraron del mercado, después de obtener sus utilidades, los pequeños y medianos compran más propiedades que nunca, lo que eleva el control de las nuevas viviendas familiares a 30 por ciento, la proporción más alta registrada.
Estos compradores pueden asumir más riesgos, ya que tienen menos requisitos de declaración, y también se benefician de la forma en que la política monetaria distorsiona el mercado inmobiliario. Durante años después de 2008 las bajas tasas de interés y la expansión cuantitativa contribuyeron a impulsar los precios. Ahora hay una generación de estadunidenses atrapados en hipotecas de tasa de interés baja que no pueden darse el lujo de vender porque la combinación de precios y tasas altas significa que les conviene quedarse donde están, incluso si prefieren reducir su tamaño o mudarse.
Esto agrava el problema de una oferta ya limitada de casas nuevas en el mercado estadunidense (por diversas razones, desde problemas de zonificación y el “Nimbyismo” ( o not in my backyard. Término que indica el comportamiento de alguien que no quiere que se construya o haga algo cerca de su vivienda, aunque sea necesario en algún lugar) hasta aumentos relacionados con los aranceles en el costo de los materiales de construcción. Esto, a su vez, impulsa el alza de los precios del alquiler, ya que menos personas pueden comprar su propia vivienda. En 2023 el costo real de la renta (el alquiler más el combustible y los servicios públicos) creció a su ritmo más rápido desde 2011, según la Oficina del Censo.
Si a esto le sumamos los problemas en el mercado inmobiliario derivados de las acciones de la administración Trump —desde el desmantelamiento de las protecciones al consumidor y los organismos reguladores federales hasta la propuesta de privatización de Fannie Mae y Freddie Mac, las entidades gubernamentales que suscriben la mayoría de las hipotecas— tenemos una situación
que solo se volverá más política. Me preocupa que terminemos con otra crisis financiera (probablemente relacionada con las criptomonedas) que afecte a la economía, restrinja los préstamos bancarios y agrave los problemas en el sector inmobiliario.
Todo esto puede darle a Donald Trump una razón más para pedir tasas de interés más bajas. Pero después de décadas de dinero fácil, dudo que el estímulo monetario tenga el poder de revertir el mercado como lo hizo después de la crisis de 2008. Incluso sin un acontecimiento de este tipo, la asequibilidad y la disponibilidad de vivienda pueden ser el mayor problema político de nuestra vida. Después de todo, la vivienda es algo que nos interesa a todos.
