“Pobre pero sexy”, fue el eslogan que utilizó el alcalde de Berlín para atraer a los tipos creativos a su ciudad hace 16 años. Lo que siguió fue una bonanza de inversores de propiedades. Aroundtown, que fundó poco después el banquero israelí Yakir Gabay se convirtió en la empresa inmobiliarias más grande de Alemania que cotiza en bolsa. El lunes, dio a conocer una propuesta de fusión que la convertiría en una de las más grandes de Europa.
Los inversionistas no quedaron impresionados por un acuerdo que algunos pueden considerar como defensivo. Aroundtown, con una capitalización de mercado de 9 mil millones de euros, une fuerzas con TLG Immobilien, una compañía inmobiliaria de Berlín de cerca de un tercio de su tamaño. El acuerdo se estructuró para conservar las pérdidas fiscales de TLG. La relación de intercambio por nuevas acciones se va a decidir —algo suficientemente razonable— de acuerdo con la valoraciones detrás de activos de la compañía cuando el acuerdo reciba el visto bueno.
El principal beneficio será la escala. Las agencias calificadoras van a reevaluar Aroundtown. Si su mejora su calificación de triple B más a A menos, los nuevos costos de financiamiento —ahora en promedio de 1.7 por ciento— pueden caer hasta en 40 puntos base. También habría ahorro en los costos. Culturalmente, se ve que encajan bien. Las dos compañías son oportunistas y también ambiciosas, se enfocan en oficinas y hoteles.
El grupo combinado tendrá una fuerte inversión en bienes raíces alemanes. Las tasas de desocupación son bajas y las nuevas propiedades están en gran parte previamente alquiladas, pero la economía está trastabillando. El negocio fusionado estará más expuesto a Berlín de lo que estaba Aroundtown por su cuenta. Aunque Aroundtown tiene una participación de 39 por ciento en el especialista en viviendas Grand City Properties, menos de 2 por ciento de sus ingresos totales proviene de Berlín. La ciudad planea congelar las rentas residenciales durante cinco años.
El presagio más desalentador es la noticia de que Gabay vendió 9.9 por ciento de Aroundtown a TLG, que tiene la opción de comprar 4.99 por ciento más.
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