La juventud es un activo muy valioso que poseen los trabajadores a la hora de obtener y financiar su vivienda, porque en teoría tienen dos o tres décadas para pagar su casa o apartamento.
Sin embargo, a las generaciones más jóvenes se les está yendo entre las manos esa oportunidad, al no alcanzar a cubrir los altos precios de la vivienda en la Ciudad de México, incluso si cuentan con trabajo fijo e ingresos comprobables.
Para adquirir un modesto departamento de 2.5 millones de pesos con dos recámaras y un baño, en colonias céntricas y populares como la Doctores o la Guerrero, en la alcaldía Cuauhtémoc, se deben comprobar ingresos mínimos de 50 mil pesos y considerar una deuda por 30 años.
Evelyn llegó a la Ciudad de México procedente de Aguascalientes en 2006. Vino becada a estudiar su doctorado en Historia en El Colegio de México. Después de migrar, graduarse, rentar por casi 18 años y afianzarse en tres colegios privados como maestra de Historia y de Cine, su paso natural era comprar su casa.
Para salir de compras al mercado inmobiliario de la capital, se armó con sus títulos académicos, comprobantes de ingresos e historial crediticio del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
Pero cuando vio el departamento que le ofrecían por tres millones de pesos en la colonia Álamos, en la alcaldía Benito Juárez, se desilusionó.
“Apenas entramos yo y mis libros”, pensó al ver lo chiquito que era el inmueble.
Su plan era seguir viviendo con roomies, como lo ha hecho desde que se mudó, para ayudarse a pagar la mensualidad.
La bróker que la atendió le dijo que difícilmente el Infonavit le otorgaría el crédito que necesitaba, porque sus ingresos no eran constantes. Los colegios privados contratan a los maestros de cátedra sólo por cuatro meses, o menos, de tal manera que en las vacaciones de verano y de diciembre ella se queda sin empleo y sin ingresos comprobables.
En el banco su buen desempeño tampoco fue suficiente: sus ingresos fluctuaban entre 20 mil y 42 mil pesos mensuales, cuando debía demostrar 30 mil fijos mensuales.
Sabía que existía el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de México (INVI), enfocado en la vivienda popular, pero al ir allá se topó con que la prioridad para dar créditos son los jóvenes y las familias con hijos.
Evelyn es soltera, pasa ya los 40 años y sus dependientes económicos son dos gatos.
Se sintió frustrada y discriminada. Ya no le quedan 30 años para pagar, sino 20, y entre más se tarde en adquirir un crédito, la mensualidad será más alta.
Ciudad de México, a la par de Aguascalientes
La paradoja surge cuando se sabe que los recursos públicos para financiar la vivienda de los trabajadores a través del Infonavit son amplios, que hay una alta demanda de jóvenes queriendo comprar casa, y que las inmobiliarias están construyendo vivienda como nunca.
Sin embargo, estos factores no se unen porque hay un cuarto elemento: la especulación que ejercen los acaparadores de terrenos, los cuales venden a precios altos a las inmobiliarias y estas, a su vez, a los trabajadores.
En cinco años, de 2020 a 2024, el Infonavit otorgó 5 mil 760 créditos para comprar vivienda en la Ciudad de México –unos mil 150 créditos al año, en promedio–, todos en la modalidad Unamos Créditos, que es el programa que permite a los trabajadores unir sus créditos con familiares, pareja o amigos, para que puedan acceder a un préstamo mucho mayor.
El número de créditos colocados es similar a los otorgados por el Infonavit en Aguascalientes, con 5 mil 296 créditos, o en Sinaloa, con 6 mil 100 créditos en el mismo periodo.
Poco suelo, escaso sueldo y falta de planeación
En el 2020, el Infonavit otorgó apenas 598 créditos en la Ciudad de México, producto de la pandemia por covid-19; al año siguiente hubo una recuperación extraordinaria debido a que se vendieron los inventarios de vivienda que quedaron parados en 2020, y se otorgaron mil 316 créditos; en 2022 y 2023 se concedieron 862 y mil 294 préstamos. Para 2024 aumentaron hasta mil 690.
Los créditos no se ejercen porque “hay una distancia entre lo que se construye en la ciudad y los salarios que permiten acceso al financiamiento”, explica a MILENIO Carlos Martínez Velázquez, ex director del Infonavit en la administración de Andrés Manuel López Obrador.
La Ciudad de México tiene escasez relativa de suelo, especulación por parte de privados, sueldos que no alcanzan para adquirir una vivienda y falta de planeación urbana, resume Martínez Velázquez.
“El monto del crédito es el que está limitado por el salario” aclara el ex director.
La Ley Federal del Trabajo establece que la mensualidad no puede exceder el 30 por ciento del salario y el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) tiene un tope máximo de salario de 75 mil pesos mensuales. Esto significa que aunque un trabajador gane más, sus beneficios llegarán hasta ese tope salarial.
“Tomando estos elementos, y que el crédito no puede exceder los 30 años, sólo puedes obtener un crédito de 3 millones de pesos y las propiedades en las colonias centrales, donde hay disponibilidad, cuestan en promedio entre 4.5 y 6 millones de pesos”, dice el entrevistado.
Mucha gente sería feliz con una propiedad de 3 millones, pero no gana los 75 mil pesos mensuales para acceder a ese crédito. El promedio de salario mensual en esta ciudad es de 16 mil 487 pesos, de acuerdo con el Índice de Competitividad del IMCO de 2025.
Revisar usos de suelo y romper la especulación
Debido a la escasez de suelo en la ciudad, los desarrolladores prefieren hacer 10 departamentos de 6 millones que 20 de tres millones. Los costos son similares, pero es mucho más rentable el proyecto de 10 viviendas porque se venderá más rápido.
Ante eso se requiere de planeación urbana y esto implica revisar el Programa General de Ordenamiento Territorial (PGOT) de la ciudad, que data de 2003.
“Hay lugares donde no se permite hacer vivienda multifamiliar, como las colonias centrales en la alcaldía Coyoacán”, explica Martínez Velázquez.
“Ahí, por ejemplo, la zonificación es unifamiliar, es decir, sólo puede haber una casa por predio. Y hay predios grandes”.
Alcaldías como Milpa Alta, Tlalpan, Xochimilco, Magdalena Contreras y Cuajimalpa son otras opciones, pero hay que respetar las áreas de reserva natural protegidas.
En su opinión, romper la burbuja inmobiliaria requiere de revisar todos los usos de suelo –“en toda la ciudad hay oportunidad de ello”–, y medidas fiscales antiespeculación.
“La visión de la vivienda tendría que estar orientada al transporte o el transporte orientado a la vivienda. Lo ideal sería que alrededor de todas las estaciones del Metro hubiera corredores de vivienda.
“Se tiene que pensar en modelos mucho más densos y verticales en las colonias centrales”, dice, como lo planteó la actual presidenta Claudia Sheinbaum a los constructores siendo jefa de Gobierno: que el 20 por ciento de los desarrollos se destinen a vivienda social a cambio de beneficios fiscales.
Ese plan, sin embargo, “nunca aterrizó completamente porque había un desinterés de los desarrolladores. Muchos partían de una visión clasista.
“Me tocó estar en las juntas donde decían: ‘Hacemos el edificio, pero los que estén en vivienda económica que entren por otra puerta’ (...) Valdría la pena revisar modelos como el de Brasil, donde hacen bonos de densidad: si haces un porcentaje de vivienda incluyente, te dan permiso de hacer edificios más altos”.
Otra medida, propone, son los prediales prohibitivos: si el dueño de un predio que tiene uso de suelo de vivienda no lo desarrolla en el primer año, pagará un impuesto; si el segundo año el predio sigue ocioso, se le cobrará el doble y así sucesivamente, con lo que el predial tenderá a ser tan alto como el costo del suelo.
“De esa manera quien es dueño no se queda con el terreno esperando a que valga miles de millones de pesos. Tiene que acelerar el desarrollo”, propone Martínez Velázquez.
Otra opción sería incrementar el impuesto sobre adquisición de inmuebles, que en esta ciudad va del dos al seis por ciento. La primera propiedad se tasa en un porcentaje, pero si se compra una segunda o tercera, el valor del impuesto sería mayor por cada propiedad.
Así se hace oneroso el acaparamiento de propiedades y la consabida especulación.
¿Y las rentas? Onda expansiva desde Polanco, Condesa y Roma
Laura Elena Martínez tiene 17 años trabajando como agente inmobiliario en la alcaldía Benito Juárez, donde lo más económico en renta está entre 9 mil y 13 mil pesos mensuales.
“Y vaya que tienen una demanda impresionante, se colocan el mismo día en que se anuncian”, asegura.
Ahí los departamentos en venta cuestan, al menos, 3 millones de pesos y quienes compran son jóvenes de entre 30 y 40 años, profesionistas con buenos ingresos que unen sus créditos, son viajeros, tienen auto y usualmente no tienen hijos (lo que en otros países denominan DINKS: ‘Double Income No Kids’).
El banco determina la mensualidad y el monto del crédito de acuerdo con su salario, edad e historial crediticio.
Esta alcaldía tiene muchos servicios y fuentes de empleo, cuenta con varias rutas de transporte público, de Metrobús y Metro, estaciones de bicicleta por todos lados, parques y supermercados. Y está recibiendo a nuevos vecinos por esas y otras razones.
Durante la pandemia se presentó un fenómeno muy peculiar: algunas personas que vivían en la costosa colonia Polanco –en la Miguel Hidalgo– se pasaron a la Del Valle, los de la Del Valle se fueron a Narvarte, los de Narvarte a Álamos –estas tres de la alcaldía Benito Juárez– y de Álamos a Iztacalco y así se fueron recorriendo de acuerdo a la posibilidad de sus ingresos.
“Para mí la pandemia resultó con muchísimo trabajo, se desocupaba un departamento y ya estaban pidiéndolo”.
Después de la pandemia llegaron los nómadas digitales y eligieron a las colonias Roma, Condesa, Polanco y Escandón como favoritas, elevando los precios de las rentas al pagar en dólares, lo cual también fue aprovechado por los propietarios de colonias aledañas para “reposicionar” sus inmuebles.
En colonias antes consideradas populares y riesgosas como la Doctores, vecina de la Roma, o Anáhuac, colindante con Polanco, hay apartamentos en donde las rentas pueden alcanzar hasta 25 mil pesos.
“Por ley, todo aquel que renta debe manejar un incremento a su inquilino de acuerdo con la inflación anual, entonces lo que muchos propietarios hicieron, y hacen, es decir a sus inquilinos que ya no van a rentar.
“Lo dicen para sacarlos. Y cuando tomamos un inquilino nuevo ya podemos aumentar un poco más la renta, porque el mercado te va mandando cuál es el aumento de esa renta”, justifica la agente inmobiliaria.
En resumen, la burbuja que representan colonias como Condesa, Polanco y la Roma, joyas de la gentrificación, están moviendo las rentas de todas las otras zonas céntricas.
Bajo este contexto, la alternativa que resta para la gente de menos de cuatro décadas podría ser, si quiere seguir viviendo dentro de los límites de la capital del país, voltear hacia lugares como la alcaldía Iztapalapa, donde hay precios promedio de renta de entre 6 mil y 14 mil pesos, o la céntrica Morelos (que alberga al barrio bravo de Tepito), donde hay opciones entre 8 mil y 12 mil pesos.
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ksh
