En una semana en la que tuvimos datos de caída de consumo, de ingresos por turismo y contracción de inversiones, la noticia de negocios más importante llegó desde el sector de desarrollos inmobiliarios industriales. Finsa, una empresa de cuatro décadas dedicada a la construcción, renta y administración de parques industriales vendió en 841 mdd a Fibra Uno (Funo) un portafolio de 74 edificios industriales que suman 1.2 millones de m2 construidos y otro millón de metros cuadrados de reservas territoriales en mercados estratégicos. “Es la operación más grande que se ha cerrado en toda Latinoamérica en el segmento de parques industriales”, me explica Sergio Argüelles González, presidente y director general de Finsa.
Este paquete de naves y fábricas se construyó, comercializó y se administra gracias a un CKD (Certificados de Capital de Desarrollo) por 2 mil 750 mdp que emitieron en la BMV 2012 asociados con el fondo de capital privado Walton Street Capital. “Arrancamos en febrero un proceso de scouting para vender este portafolio, que era el más grande en m2 y en dinero de América Latina. Para buena fortuna, el mercado mexicano sigue siendo atractivo, ya que tuvimos interés de 17 fondos de inversión locales e internacionales”, agrega Argüelles.
Funo (el fideicomiso de inversión en bienes raíces más grande de Latinoamérica, fundado en México por Moisés y André El-Mann) complementa su abanico de propiedades sumando este portafolio de Finsa, que está 96% alquilado y que le permite equilibrar sus ingresos —hasta ahora la mayoría en pesos— con 90% de los contratos en dólares.
“Las Afores van a estar muy contentas porque las seis más importantes del país tenían 80% de este CKD, que logró finalmente una rentabilidad de doble dígito”, agrega el empresario de Matamoros. Finsa sigue confiando en este instrumento financiero para su crecimiento.
“Nuestro primer CKD fue por 2 mil 750 mdp, el segundo por 5 mil mdp y la tercera que lanzaremos será por 8 mil mdp”, agrega. En el segundo ya pasaron el periodo de inversión y estarían vendiendo las propiedades consolidadas en uno o dos años más, la tercera emisión se lanzará en el segundo trimestre de 2020, con un monto que les permitirá construir 1.5 millones de m2 más (equivalentes a 150 naves industriales). Este CKD se liquidaría en 15 años.
“En este sector inmobiliario hay un crecimiento anual de entre 6 y 10%. En el caso de Finsa, nuestra rentabilidad en los proyectos que creamos, vendemos y luego administramos es de 15 a 20%”, agrega Argüelles, quién dice que, a pesar de que en el sector hay pendientes en cuestiones de seguridad, infraestructura y energía que no se están solucionando, “el potencial de crecimiento es de tres o cuatro veces la capacidad instalada actual que es de 60 millones de m2 en todo el país”.
Y el e-commerce será el nuevo motor de construcción de naves y centros de distribución, como lo fue la maquila hace 40 años.
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