En el municipio de Tlajomulco de Zúñiga, al sur de la Zona Metropolitana de Guadalajara, se implementará el programa piloto nacional para la recuperación de casas abandonadas, con el objetivo de replicarlo en el resto del país. El gran reto será no repetir errores del pasado y lograr que las zonas intervenidas se rehabiliten para convertirse en comunidades integradas.
La vivienda en Tlajomulco se asocia al abandono y la inseguridad, pero esa percepción está próxima a cambiar. El municipio, emblema de los fraccionamientos en deterioro, fue elegido por el gobierno federal para aplicar el programa piloto de recuperación de vivienda.
La magnitud del problema lo coloca en los principales focos rojos del país. De acuerdo con el Censo Nacional de Vivienda 2020, del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), Tlajomulco concentra 77 mil casas deshabitadas, lo que lo ubica en primer lugar nacional.
El programa piloto pretende rescatar 10 mil viviendas en una primera fase, de las cuales 8 mil 500 ya fueron recuperadas legalmente por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). Estas casas, que habían quedado en el abandono tras el incumplimiento de créditos, hoy forman parte del patrimonio del Instituto y serán el punto de partida para el plan.
Comenzar con viviendas para rehabilitar comunidades
René Caro Gómez, coordinador de Gestión de Territorio y Obras Públicas del municipio, explicó a Notivox la importancia de que Tlajomulco haya sido elegido por la Federación para la recuperación de viviendas, pues la rehabilitación de estas zonas habitacionales es fundamental para revitalizar la vida social y urbana.
“Es un fenómeno que ha afectado la calidad de vida de muchas personas en Tlajomulco, y eso es realmente lo que a nosotros nos importa”, aseguró.
Para el funcionario, la recuperación de viviendas es un medio; el fin es restablecer el tejido social, la convivencia y las comunidades del municipio.
El abandono de vivienda no está distribuido de manera homogénea. Caro explicó que la mayoría de los casos se concentra en cuatro polígonos: Valle Norte y Valle Sur, Carretera a Chapala (fraccionamientos Silos, Rancho Alegre y Agaves) y Lomas del Sur.
“En esos cuatro polígonos está prácticamente 70 por ciento de esas viviendas abandonadas, y coincide con esa expansión urbana que se dio en la primera década del siglo XXI, cuando se construyeron viviendas masivas en aquellos tiempos”, señaló.
En esta primera etapa, el municipio trabajará con mil viviendas distribuidas en tres polígonos que concentran la mayor cantidad de casas deshabitadas y que cuentan con obras de infraestructura recientes: Valle Norte, en Hacienda Santa Fe; Valle Sur, en Chulavista, y Lomas del Sur.
“Esos son los tres polígonos que le propusimos al Infonavit, lo vieron bien y esos son los que recorrimos, porque justo ahí tenemos esta situación: una gran cantidad de viviendas deshabitadas, pero también muchos proyectos de infraestructura y equipamiento que nosotros, el Gobierno del Estado o la propia Federación están desarrollando”, precisó.
Entre esos proyectos se encuentra una clínica del ISSSTE, inaugurada recientemente por la presidenta Claudia Sheinbaum; el nuevo bosque urbano en Lomas del Sur; la renovación de clústeres en Santa Fe, y la nueva Cruz Verde en Chulavista.
¿Cuál será el proceso para rehabilitar las viviendas?
Una de las primeras tareas será realizar un censo casa por casa para conocer el grado de deterioro.
“Hay casas que están totalmente vandalizadas, pero hay otras que, con una rehabilitación probablemente incluso menor, podrían volverse a habitar”, explicó Caro.
El costo estimado para la recuperación es considerablemente menor al de construir una vivienda nueva. Según el funcionario, la inversión para recuperar una vivienda es prácticamente una cuarta parte de lo que se requiere para construirla:
“Si estamos hablando de que las viviendas nuevas cuestan alrededor de 600 mil pesos, recuperar una vivienda costará 150 mil pesos; con menor inversión podemos lograr un impacto de manera muy rápida”.
No obstante, muchas de estas propiedades arrastran adeudos de pago prácticamente del mismo monto que el valor de la vivienda.
“Lo que hemos puesto sobre la mesa es que podamos generar esquemas de condonación de esos derechos de multas, recargos, todo lo que se requiera, para que eso no sea un impedimento para que el Infonavit pueda seguir con su proceso”, dijo.
La implementación del programa implica un trabajo conjunto entre el Infonavit, el Ayuntamiento y diversas instancias estatales. Entre ellas, el Registro Público de la Propiedad y Catastro, que facilitarán la regularización jurídica y la escrituración.
“Estamos hablando de muchas casas, así que debemos tener procesos muy bien coordinados para avanzar ágilmente”, agregó Caro.
Empleo, clave para echar a andar las viviendas
Más que un problema de urbanismo, la deshabitación de viviendas en Tlajomulco tiene que ver con la distancia entre la casa y el empleo. Así lo advierte Luis Fernando Álvarez Villalobos, académico del Centro Universitario de Arte, Arquitectura y Diseño (CUAAD) de la Universidad de Guadalajara, quien señala que el reto del programa piloto de recuperación de vivienda es no repetir los errores del pasado: construir casas sin considerar dónde y cómo trabajan quienes las habitarán.
El investigador subraya la importancia de diferenciar entre vivienda deshabitada y vivienda abandonada. La primera ocurre cuando el propietario conserva la posesión, pero no habita el inmueble; la segunda implica la ruptura definitiva con el crédito hipotecario y la inversión realizada.
En Tlajomulco cada vez se observa más abandono, lo cual agrava el problema: “En cualquier trabajo formal que ellos ingresen, estarían descontando el crédito de su hipoteca, de tal manera que la gente no solo está dispuesta a no habitarla, sino está dispuesta a olvidar, digamos, la hipoteca”, señaló, al explicar que los habitantes prefieren desligarse de una vivienda que no les resulta habitable.
El caso no es nuevo en el país: en la primera década de los 2000 fue Ciudad Juárez la que concentró los mayores índices de casas vacías, pero logró revertir la tendencia gracias a la oferta de empleo en la zona.
Álvarez Villalobos explicó que cuando hay fuentes de trabajo cercanas, la vivienda se activa y se consolida: esa es la clave, articular vivienda y empleo.
El académico identifica grandes retos que definirán el rumbo del modelo nacional:
- Vincular vivienda con empleo permanente. Si las viviendas recuperadas se entregan sin resolver la lejanía laboral, los nuevos beneficiarios podrían enfrentar el mismo problema que los anteriores.
- Atender la invasión de casas vacías. La ocupación irregular complica los procesos legales y puede distorsionar las estadísticas sobre habitabilidad.
- Construir vivienda social en zonas centrales. Mientras Guadalajara no tenga suelo asequible, la presión seguirá sobre la periferia.
- Fortalecer registros e indicadores. Se requiere un sistema confiable que identifique propietarios y ocupantes reales para medir el éxito del programa.
Proyecto para resurgir, modelo nacional
René Caro Gómez señaló que la experiencia de Tlajomulco ha despertado interés a nivel nacional: “Ellos se fueron muy sorprendidos para bien… incluso nos dijeron que no solo en Tlajomulco es donde van a proponer que el gobierno federal anuncie este inicio del plan de recuperación de vivienda, sino que nuestro modelo perfectamente puede ser usado para las distintas ciudades del país que tienen la misma problemática”.
Con esto, Tlajomulco busca no solo atender el rezago de vivienda en el municipio, sino convertirse en ejemplo nacional en la recuperación de fraccionamientos abandonados, transformando el problema en una oportunidad de desarrollo urbano y social.
Para Álvarez Villalobos, la estrategia de recuperación de viviendas en Tlajomulco podría convertirse en un modelo nacional, pero con matices: el éxito dependerá de las condiciones específicas de cada región, pues, aunque la problemática de casas deshabitadas es común en los municipios periféricos de todas las zonas metropolitanas, los factores que la originan no siempre son los mismos.
El académico insiste en que el modelo es replicable siempre que se reconozca que la causa principal de la deshabitación no está en el trazo urbano ni en la calidad de la vivienda, sino en la relación entre ingresos y empleo.
“Si no hay empleos cercanos y bien remunerados, cualquier programa de recuperación corre el riesgo de volverse insostenible”, advirtió.
Por ello, considera que, aunque complejo, el programa representa una oportunidad:
“Sí necesitamos empezar a hacer algo que realmente eleve la calidad de vida en la periferia, no podemos seguir postergando el tema; un programa de recuperación de vivienda, por muy complicado que sea, es un aliento”.
OV
