La construcción y la puesta en operación del Tren Interurbano México-Toluca (TIMT), conocido como El Insurgente, han sido el punto de quiebre para el mercado inmobiliario del Valle de Toluca. En solo cinco años, el valor de las viviendas en los seis municipios mexiquenses por donde pasa la ruta casi se triplicó, alterando la dinámica urbana y empujando a muchas familias hacia el borde de la gentrificación.
De acuerdo con el Plan Parcial de El Insurgente, que abarca de 2019 a 2024, las variaciones en el valor promedio de las viviendas en Zinacantepec, Toluca, Metepec, Lerma, San Mateo Atenco y Ocoyoacac van desde los 540 mil pesos hasta propiedades que hoy alcanzan los 14 millones de pesos.
Los mayores incrementos se registraron en Metepec y Ocoyoacac, especialmente en viviendas de tipo residencial alto, tanto nuevas como usadas. En contraste, el menor aumento se dio en San Mateo Atenco.
Valor de vivienda: el salto de 930 mil a 2.3 millones
Actualmente, la oferta más asequible de vivienda en el polígono parte de los 2.3 millones de pesos, mientras que hace apenas cinco años el precio mínimo rondaba los 930 mil pesos, es decir, un crecimiento de casi 2.5 veces.
En la categoría residencial —aquellas viviendas con precios entre 2.5 y 5 millones de pesos—, la mediana más alta se ubica en Metepec, con 4.6 millones, y la más baja en Zinacantepec, con 3.1 millones de pesos.
En este último municipio, el alza fue contundente: el valor de la vivienda se duplicó con creces en comparación con 2019. Para adquirir hoy una casa de precio mediano, una persona o pareja necesita un ingreso aproximado de 86 mil pesos mensuales, de acuerdo con el simulador de crédito hipotecario de LaHaus.
En el segmento de lujo, con precios superiores a los 11 millones de pesos, el incremento ha sido aún más notorio. Hace cinco años no existían viviendas que superaran los 30 millones de pesos, pero en el levantamiento de 2024 se identificaron propiedades en Metepec, Lerma y Ocoyoacac con valores que van de 40 a 55 millones de pesos.
Esta oferta premium se concentra en fraccionamientos exclusivos: San Carlos Club de Golf y La Asunción, en Metepec; Club de Golf Los Encinos, en Lerma; y Hacienda San Martín y Ex Hacienda Jajalpa, en Ocoyoacac.
Oferta inmobiliaria: menos opciones, precios más altos
El impacto del tren no solo se refleja en el precio, sino también en la oferta. En marzo de 2019 se registraban 86 ofertas inmobiliarias de vivienda; para junio de 2024 la cifra descendió a 64.
Hace cinco años destacaban dos conjuntos verticales con amplio inventario: Acantto, en San Mateo Atenco, y Belleview, en Lerma. Ambos proyectos, que entonces dominaban el mercado, ya no estaban disponibles en 2024.
“Esto disminuye considerablemente el número de ofertas inmobiliarias en dichos municipios y afecta la comparativa de valores promedio por unidad y metro cuadrado construido, ya que esos proyectos tenían valores altos”, indica el documento.
En 2019, la vivienda de tipo medio oscilaba entre 800 mil y 2 millones de pesos; para 2024, el rango aumentó a 990 mil y 2 millones 475 mil pesos.
En el caso de la vivienda residencial, los precios pasaron de entre 2 millones y 4 millones 2 mil pesos en 2019 a entre 2 millones 475 mil y 5 millones 511 mil pesos en 2024.
La residencial plus, que hace cinco años rondaba los 4.2 millones de pesos, ahora supera los 5.5 millones.
Aumento por municipio: el mapa de la plusvalía
Al comparar el valor de la vivienda entre 2019 y 2024, el incremento supera el doble en Zinacantepec, Metepec, Lerma y Ocoyoacac.
- Zinacantepec: de 1.5 millones a más de 3 millones.
- Metepec: de 7 millones a 16 millones.
- Lerma: de 3 millones a 6.5 millones.
- Ocoyoacac: de 10 millones a 25 millones.
- Toluca: de 3 millones a 4 millones (35% de incremento).
- San Mateo Atenco: de 2.8 millones a 3.4 millones (21% de incremento).
“El valor de la oferta de la vivienda tuvo su mayor crecimiento en Metepec y Ocoyoacac, pero en gran medida por el incremento acusado de la oferta residencial plus. Si se compara el porcentaje de crecimiento anual promedio de la mediana del valor de las viviendas por municipio de 2019 a 2024, encontramos que en Zinacantepec se tuvo una valorización importante con un crecimiento de 15 por ciento anual promedio; además, hay una gran cantidad de terrenos vacíos urbanos en la zona cercana a la estación Zinacantepec que pueden ser desarrollados en los próximos meses”, indica el plan.
Sin embargo, en el polígono del tren no hay grandes proyectos nuevos de vivienda, departamentos, terrenos o casas. Solo se identificó el condominio Vista Bosques, en Ocoyoacac, con casas nuevas de categoría residencial valuadas en 3.5 millones de pesos, mientras que el resto de la oferta es de viviendas usadas.
Plusvalía y realidad urbana
De acuerdo con Fabiola Pérez Serrano, directora de Grupo H Bienes Raíces, el plan es clave porque lo que se mide y se reporta en plusvalía no corresponde a todo el municipio, sino a las zonas inmediatas al tren.
“La operación del tren generará plusvalía, pero al revisar la información inmobiliaria es necesario diferenciar entre dos fenómenos: uno, la plusvalía genuina, que es cuando una vivienda de características similares vale más con el paso del tiempo; y otro, la entrada de proyectos aislados cuyos precios más altos responden a su propio diseño o segmento, pero no necesariamente al incremento del valor del resto de la zona”, explicó.
El caso de Acantto, en el polígono de San Mateo Atenco, es ilustrativo.
“Se trató de un desarrollo vertical que apareció en 2019 con precios superiores al promedio de su entorno inmediato. Eso elevó la mediana registrada en el polígono, pero no significó que las viviendas vecinas duplicaran su valor, porque era un proyecto único, con amenidades y un perfil distinto. Cuando este proyecto se agota en cuanto a la oferta, los precios en el polígono del tren en San Mateo Atenco pierden dinamismo”.
“No quiere decir que San Mateo Atenco como municipio no haya tenido desarrollo; al contrario, es uno de los municipios con mayor dinamismo en el Valle de Toluca. Pero dentro del polígono específico del tren, la evolución de precios ha sido más moderada y dependiente de proyectos puntuales”, añadió.
En entrevista con MILENIO, Pérez Serrano señaló que el documento muestra la consolidación de fraccionamientos premium en Metepec, Lerma y Ocoyoacac —San Carlos Club de Golf, Los Encinos, Jajalpa, San Martín— donde hacia 2024 las viviendas ya alcanzaban valores entre 25 y 55 millones de pesos.
“Estos desarrollos ya estaban consolidados y no son consecuencia del tren. Sus residentes difícilmente usarán transporte masivo para sus traslados cotidianos. Lo que explica sus precios es la escasez de tierra exclusiva, la seguridad y la localización estratégica para el traslado en automóvil hacia la Ciudad de México. Su plusvalía responde a dinámicas del mercado de lujo que existían antes del tren y que se mantendrían aun sin su operación”, afirmó.
En cambio, destacó que la plusvalía genuina se registra en Zinacantepec y el centro de Toluca, dentro de los polígonos de estación, donde los valores de viviendas de gama media se duplicaron entre 2019 y 2024.
“Este fenómeno sí es plusvalía genuina: mismas tipologías que ahora valen más porque el tren genera expectativa de conectividad y, con ella, demanda y especulación de suelo”, subrayó.
Entre expectativas y retos urbanos
La especialista advirtió que dentro de los polígonos de influencia del tren se ha construido poco: entre 2019 y 2024 la oferta inmobiliaria incluso disminuyó, y los precios crecieron debido a la especulación de terrenos en zonas como Zinacantepec, a proyectos singulares como Acantto —que elevaron temporalmente las medianas— y a los segmentos de lujo que ya estaban consolidados y no dependen del tren.
“El Plan Parcial plantea que el beneficio esperado del tren es convertirse en motor de desarrollo urbano: generar vivienda diversificada, aprovechar la conectividad, crear espacios públicos y detonar actividad económica en torno a las estaciones. Pero la evidencia muestra que ese beneficio está quedando limitado. Por ahora, el alza de precios se concentra en segmentos altos que no usan el tren y en plusvalías especulativas que no transforman la vida urbana de los polígonos”, comentó.
Pérez Serrano añadió que el Tren, en lugar de consolidar corredores habitacionales integrados con vivienda media accesible, ha propiciado el encarecimiento del suelo y proyectos de nicho.
“El riesgo es que el tren termine sirviendo más como argumento de mercadotecnia inmobiliaria que como catalizador real de desarrollo urbano incluyente”, sostuvo.
No obstante, reconoció que sí existe plusvalía en los polígonos de Zinacantepec y Toluca, donde viviendas comparables incrementaron su valor. Pero en otros casos se observa el efecto de proyectos aislados o de mercados premium ajenos al tren.
“El tren aún no ha detonado un desarrollo masivo dentro de sus polígonos. El reto es transformar la expectativa en un verdadero modelo de ciudad, con vivienda diversificada y servicios que hagan que la plusvalía no se quede en cifras de mercado, sino que se traduzca en calidad de vida para quienes realmente usarán el tren”, concluyó.
Colonias de influencia: el mapa del impacto
El documento detalla las colonias y barrios dentro del polígono de influencia:
- Zinacantepec: zona centro en Avenida 16 de Septiembre y Benito Juárez; San Juan de las Huertas; Santa María Nativitas; San Cristóbal Tecolit; colonia San Luis Mextepec; El Porvenir y zonas cercanas a Solidaridad Las Torres.
- Toluca: zona centro en Avenida Las Torres y 5 de Mayo; colonia Universidad; Francisco Murguía; Santa Ana Tlapaltitlán.
- Metepec: San Salvador Tizatlalli; La Michoacana; Las Margaritas; San Jerónimo Chicahualco y San Lorenzo Coacalco.
- San Mateo Atenco: polígono inmediato al tren en Barrio San Pedro; Santa María La Asunción; Barrio San Juan; colonia Emiliano Zapata y la franja habitacional paralela a Avenida Solidaridad Las Torres.
- Lerma: zona centro; La Estación; colonia Guadalupe; El Calvario; fraccionamientos aledaños a la estación Lerma y accesos hacia el Club de Golf Los Encinos.
el datoDe acuerdo con Pérez Serrano
“Estas colonias y barrios son los que, de acuerdo con el documento, constituyen la verdadera área de impacto del tren en cada municipio. Fuera de estos polígonos, el mercado inmobiliario sigue dinámicas distintas”.
Un tren que encarece el suelo, sin transformar aún la ciudad: el Tren Interurbano México-Toluca ha puesto en evidencia la fragilidad de la planeación urbana: más plusvalía para unos cuantos, menos acceso para quienes lo necesitan.
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SNGZ
