Los préstamos de bienes raíces comerciales incobrables superaron las reservas para pérdidas de los bancos más grandes de Estados Unidos después de un fuerte aumento de la morosidad vinculada a oficinas, centros comerciales y otros inmuebles.
Las reservas promedio de JP Morgan Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citigroup, Goldman Sachs y Morgan Stanley cayeron de 1.60 dólares a 90 centavos por cada dólar de deuda inmobiliaria comercial en la que un solicitante de préstamos se retrase al menos 30 días, de acuerdo con los datos presentados a la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC, por su sigla en inglés).
El fuerte deterioro se produjo en el último año, después de que la deuda inmobiliaria comercial en mora de los seis grandes bancos de Estados Unidos casi se triplicó hasta alcanzar 9 mil 300 millones de dólares.
Michael Barr, responsable de la supervisión bancaria en la Reserva Federal de Estados Unidos, dijo el viernes pasado que los reguladores “centraron fuertemente la atención en los préstamos inmobiliarios comerciales de los bancos”, incluida “la forma en cómo informan de su riesgo” de manera interna y si “sus provisiones son adecuadas y tienen suficiente capital para amortiguar posibles pérdidas futuras en préstamos de bienes raíces comerciales”.
En el conjunto del sector bancario de Estados Unidos, el valor de los préstamos en mora vinculados a oficinas, centros comerciales, departamentos y otras propiedades de negocios aumentó más del doble el año pasado, hasta alcanzar 24 mil 300 millones de dólares, frente a los 11 mil 200 millones del año anterior.
De acuerdo con los datos de la FDIC, los bancos estadunidenses tienen ahora 1.40 dólares en reservas por cada dólar de préstamos inmobiliarios comerciales morosos, frente a los 2.20 dólares de hace un año, y la cobertura más baja que han tenido las instituciones financieras para absorber posibles pérdidas de préstamos inmobiliarios comerciales en más de siete años.
Bill Moreland, de BankRegData, que recopila y analiza los datos de las entidades de crédito, dijo que en todo el sector no hay muchas dudas de que “las provisiones para estas pérdidas de préstamos tienen que subir mucho”.
“Hay bancos que hace seis meses parecían estar bien, pero que el próximo trimestre no lo estarán tanto”, advirtió Moreland.
De hecho, a principios de este mes, New York Community Bank perdió más de 50 por ciento de su valor de mercado después de informar de cientos de millones en pérdidas potenciales no reveladas previamente en su cartera de préstamos inmobiliarios comerciales.
El problema se centra en las provisiones para préstamos —o reservas—, que son las suministros que toman los bancos para cubrir futuras pérdidas por morosidad. Este abasto afecta a las ganancias, por lo que las instituciones financieras intentan limitar cómo y cuándo las toman.
De forma tradicional, los bancos y los reguladores establecen provisiones por categoría de préstamo y tasas de pérdida históricas. Los bancos tienen reservas más altas —por ejemplo, 10 por ciento— para préstamos sin garantía, como los que se hacen mediante las tarjetas de crédito, en comparación con 2 o 3 por ciento para los créditos inmobiliarios comerciales, que tienen tasas de incumplimiento más bajas.
Sin embargo, algunos argumentan que confiar en las tasas de pérdidas históricas de propiedades comerciales —en particular de oficinas— a raíz de la emergencia sanitaria que generó la pandemia de coronavirus puede ser arriesgado y que, en cambio, los bancos deben basar sus reservas en los niveles actuales de morosidad.
“En algún momento, si se mantienen las altas tasas de desocupación, estos propietarios no podrán pagar sus deudas y los bancos van a realizar ejecuciones hipotecarias”, indicó Joao Granja, profesor de contabilidad de la Escuela de Negocios Booth de la Universidad de Chicago.
“Sé que las tasas de pérdidas históricas son bajas, pero necesitamos ver si los bancos han visto hacia el futuro al predecir las pérdidas esperadas, y no se basan simplemente en lo que sucedió en el pasado”, agregó.
Los banqueros aseguran que están preparados. Sus reservas contra morosidad eran mayores que las necesarias hace un año y ahora se están reduciendo a medida que aumenta la morosidad, afirman, y argumentan que los reguladores al parecer centran la atención en la exposición de los prestamistas pequeños y medianos.
El director ejecutivo de Bank of America, Brian Moynihan, dijo en diciembre del año pasado que el banco solo identificó 5 mil millones de dólares en deuda de propiedades comerciales vinculadas a edificios en sectores del mercado inmobiliario en los que los precios cayeron, una cifra que, según indicó, es pequeña para un banco que ganó casi 30 mil millones de dólares el año pasado y tiene más de 3.2 billones de dólares en activos.
“Es una parte tan pequeña de la mesa”, dijo Moynihan. “Nos sentimos bien”, indicó.
Sin embargo, este mes Bank of America señaló en una presentación a la FDIC que la morosidad en préstamos vinculados a oficinas, departamentos y otros edificios no residenciales aumentaron 50 por ciento en el último trimestre del año pasado a 2 mil 100 millones de dólares. Al mismo tiempo, el banco redujo sus reservas para pérdidas para esos préstamos en 50 millones de dólares a poco menos de mil 300 millones.
Richard Barkham, economista jefe global de la firma de bienes raíces comerciales CBRE, dijo que en la industria “cualquier caída en las provisiones… será fundamentalmente un comportamiento equivocado”. Los bancos pueden perder hasta 60 mil millones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales dudosos en los próximos cinco años, estimó, cerca del doble de los 31 mil millones de dólares que se reservaron para esas pérdidas crediticias, de acuerdo con BankRegData.
