¿Cuál fue el ingrediente secreto que convirtió a Fibras en una bomba financiera?
Los Fideicomisos de Inversión en bienes inmuebles o las Fibras las promovió Francisco Gil Díaz, pero en la ley eran complicadas de realizar. Augusto Arellano, quien trabajaba en el equipo de Pedro Aspe y hoy es director general de Evercore, se abocó en la administración pasada para arreglar los cuellos de botella.
A partir de ahí empezaron a crecer las Fibras, tampoco somos tantas y somos chiquitas, creo que la más grande tiene cinco años, nosotros tenemos dos. Pero el mercado está evolucionando y surgirán más Fibras especializadas en ciertos sectores.
Se puede explicar este boom del desarrollo del sector inmobiliario en México sin las Fibras?
El dinero extranjero llega a través de fibras y fondos, y en los últimos años ha habido un exceso de liquidez, sin esos tres elementos no se entendería el desarrollo.
Al final, le estamos apostando a los desarrollos inmobiliarios y al país, porque son inversiones que no te puedes llevar, se quedan a muy largo plazo y estás apostándole a que el país siga creciendo, que tenga un mejor consumo interno, que la base gravable crezca, que el consumo sea más formal... Le estás apostando al futuro del país.
¿Hacia dónde evolucionarán las Fibras?
No estoy seguro, es un tema complejo. Creo que debe haber Fibras que atiendan todo tipo de mercado y a todo tipo de inversionista. Por ejemplo, hay gente a la que le gusta invertir en vivienda en renta, y hoy no hay ninguna Fibra de ese tipo, es un mercado complicado, pero, por ejemplo, en Estados Unidos (EU) las fibras más grandes son de vivienda en renta. Y esta ciudad hacia allá va.
Nos falta trabajar en la legislación, porque una persona que no paga renta en EU se sale del inmueble en 24 horas, mientras que en México toma hasta tres años. Aún así, creo que hay una oportunidad importante para crear vivienda en renta.
¿Ustedes desarrollan y operan?
Nosotros analizamos la oportunidad, la trabajamos, la compramos, la construimos, la operamos y la administramos, es decir, hacemos todo. Creo que al estar completamente integrado y tener una capacidad de desarrollo importante, te permite tener rendimientos mucho más altos.
Tenemos una política muy conservadora de lo que es el desarrollo y no nos gusta hacer mucho, no anunciamos 12 proyectos, solo uno o dos que sean muy buenos, Los hacemos, mimamos, crecemos, consolidamos, antes de anunciar otro. Así crecemos con seguridad.
Tienen un nivel de 92% de renta asegurada en sus desarrollos. ¿Cómo se logra?
En el segundo trimestre del año bajó, porque sumamos parque Toreo que tiene oficinas vacías, pero en general andamos entre 93 y 95%. A finales del segundo trimestre del año estábamos en 82%, pero al quitar Toreo era de 95%. Seguramente este año, cuando Toreo esté al 100% estaremos otra vez en 90% o unos puntos más. Somos, en ese sentido, muy conservadores y nos gusta crecer muy sólido, con pasos muy firmes, y sin correr.
El año pasado crecieron en ingresos a doble dígito, ¿esperan lo mismo este 2016?
Lo esperamos, pero es difícil cuando el número se va haciendo más grande. Se suma el proyecto Parque Vía Vallejo y otras oficinas rentables, así que esperemos lograr ese ingreso.
¿Cuál será tu sello en ADI?
Tenemos que ser capaces de filtrar las muchas solicitudes de socios nuevos para que el sello ADI no se pierda, que sean empresas que van a hacer las cosas bien, que no se van a prestar a la corrupción o a violar la ley, y que quieran transformar las zonas donde están desarrollando. Eso es primordial.
El Dato: En total, la industria de Fibras genera 529,000 empleos.
